環境への取り組み｜サステナビリティ

本投資法人は、長期的な投資主価値向上の観点から、環境への配慮が不動産投資運用業務において重要な課題であると認識し、保有物件の設備改修や運用改善等を通じて、環境負荷の低減に取り組んでいます。また、施設利用者の快適性や生物多様性にも配慮しながら、環境に優しい運用を目指します。

気候変動への取り組み

気候変動に対する認識

「パリ協定」（2015年）、「IPCC特別報告書」（2018年）、「IPCC第6次評価報告書」（第一作業部会、2021年）などにおいて示されるように、気候変動の進行は科学的事実であり、気候変動の進行により、台風や豪雨の激甚化、熱波や干ばつの頻発、世界的な海面上昇の進行などの気象災害の発生、拡大が予想されます。
気候変動を緩和するための全世界的な取り組みとして、2050年までのネットゼロ達成の必要性は増しており、社会経済の脱炭素化への移行とその過程は本投資法人の事業に重大な影響を与える可能性があります。
気候変動がもたらすリスクと機会について識別、評価、管理を行い事業のレジリエンスを高めることは、本投資法人の持続可能かつ安定的な収益を長期的に確保するためにも必要不可欠な事項であると認識しています。

基本方針・コミットメント

本資産運用会社はパリ協定で定められた国際目標を支持し、気候変動の緩和に貢献するため、温室効果ガス排出のネットゼロ実現に向け取り組みを継続的に推進していきます。

TCFDへの賛同

本資産運用会社は、気候関連課題に関する情報開示を推進するため、TCFD（Task Force on Climate-related Financial Disclosures：気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同を2022年12月に表明しました。

また、気候関連情報開示の充実及びその活用促進に向け、従来よりTCFDコンソーシアムに参画してきました。2026年4月のTCFDコンソーシアムの発展的改組に伴い設立されたGXフューチャー・コンソーシアムへ移行後も、会員として参画しています。

TCFDについてはこちらをご覧下さい。

TCFD提言に基づく開示

ガバナンス

「気候変動・レジリエンスポリシー」に従い、本資産運用会社における気候関連課題に係る執行責任者は、サステナビリティ推進会議において、気候変動による影響の識別、評価、リスクと機会の管理、適応と緩和に係る取り組みの進捗状況、指標と目標の設定等の気候変動対応に関する事項を、気候関連課題に係る最高責任者（代表取締役社長）に対して、定期的に報告します。
関係各部から立案された気候変動に関する方針や目標及び各種施策については、サステナビリティ推進会議において審議、検討した上で気候関連課題に係る最高責任者が決定します。
サステナビリティ推進会議での議論等については本資産運用会社の取締役会及び投資法人の役員会に定期的に報告します。

戦略

シナリオ分析の実施

「気候関連のリスクと機会を特定し、それらが本投資法人の経営活動・戦略・財務計画に与える影響を識別・評価・管理するために、国際機関等が公表している以下の「シナリオ」を参照し、各シナリオ下での世界の変化を想定しながら、2050年における外部環境の変化と、それらが事業にどのような影響を及ぼしうるか検討しました。

	1.5℃シナリオ	4℃シナリオ
移行リスク	IEA（国際エネルギー機関） World Energy Outlook2022 NZE2050	IEA World Energy Outlook 2022 STEPS
物理リスク	IPCC（国連気候変動に関する政府間パネル）第6次報告書 SSP1-2.6	IPCC 第6次報告書 SSP5-8.5

4℃シナリオの世界観

現状を上回る気候変動緩和対策が実現せず、GHG排出量が増大し続け、気象災害による物理的リスクが増大するシナリオ

1.5℃シナリオの世界観

パリ協定目標の達成に向け、脱炭素のための社会政策、排出規制や技術投資等が現在以上に進み、相対的に移行リスクが高くなるシナリオ

リスク管理

リスク・機会の特定、財務的影響の評価及び取組み

本資産運用会社では、シナリオ分析を踏まえ、リスクと機会の特定とそれらの事業への影響を下表のとおり評価しました。

※	財務的影響は財務指標に与える影響度を定性的に分析し、大、中、小の三段階で評価しました。

分類		主なリスク・機会	本投資法人への財務的な影響	財務的影響				リスク管理、対応策、取組
				4℃シナリオ		1.5℃シナリオ
				中期 2030年	長期 2050年	中期 2030年	長期 2050年
移行リスク	政策と法	・炭素税の導入によるGHG排出に対する課税の強化	・炭素税の導入に伴い、物件のGHG排出量に対する税負担が増加する	小	小	中	大	・エネルギー消費量/GHG排出量の低減削減・GHG排出量削減目標の設定、モニタリング・保有物件の改修・テナントとの協働によるエネルギー消費量の削減
		・建築物のエネルギー効率評価、認証、表示制度の厳格化	・既存物件の環境認証費用の増加による費用負担の増加・表示制度対応するための外部業者への支払等、（オペレーション）費用の増加	小	小	大	大	・環境認証取得目標の設定及び進捗管理・エネルギー管理システムの導入によるエネルギー使用量の管理・エネルギー効率を高めるための既存物件の改修費用の発生
	技術	・再エネ、省エネ技術の進化、普及	・保有物件の設備が技術的に時代遅れになるのを防ぐために新技術導入の費用が増加する	小	小	中	大	・再生可能エネルギーの導入・既存物件のZEB・ZEH化、ZEB・ZEH物件の取得・省エネ先進技術の導入・省エネ改修工事の実施
	市場	・投資家・金融機関のESG評価・投融資スタンスの変化	・資金調達コストの上昇	小	小	中	大	・（延べ床面積に対する）環境認証取得面積比率の向上・グリーンファイナンスの実施
	評判	・気候変動への対応の遅れによるブランド価値の低下	・ブランド価値低下による賃料収入の減少	小	小	中	中	・環境認証・省エネ格付の取得・気候変動に対応した設備更新・気候変動に対応した設備更新・改修の実施
		・環境性能（及びレジリエンス）の低い物件へのテナント需要及び資産価値の低下	・新規テナント・入居者獲得が難・空室率の上昇による賃料収入の減少しくなる・資産価値の低下	中	大	中	大
物理的リスク	急性	・異常気象（台風、洪水、高潮等）による保有物件への物理的な損害	・修繕費・保険料の増加・異常気象に備えるための改修費の増加・損害発生時の賃料収入の低下	中	大	中	中	・ハザードマップ等によるリスクの把握・浸水想定物件における、止水板等の浸水対策を実施・適切な損害保険の付与
	慢性	・平均気温の上昇	・空調の運転・メンテナンス・修繕費用の増加	中	中	小	中	・省エネ性能に優れた空調設備の導入・（高効率型の採用等）・物件の断熱性能の向上
機会	製品・サービス	・環境性能（及び気象災害への安全性）の高い物件へのテナントニーズの増加	・テナント、入居者誘致による収入増	中	大	中	大	・環境認証・省エネ格付の取得・環境性能に関する情報開示の強化・気候変動に対応した設備更新・改修の実施
	市場	・ESG投資の拡大に伴う、投資スタンスの変化	・機関投資家の投資意欲の向上・グリーンファイナンスによる資金調達コストの低下	小	小	中	中	・グリーンファイナンスの実施・気候変動に対応した設備更新・改修の実施

指標と目標

ポートフォリオからのGHG排出状況、及び排出原単位は不動産セクターにとっての重要指標であるため、Scope1,2,3排出量について、GHG排出削減ポリシーに従いモニタリングし、継続的な削減に取り組みます。

目標

2050年までのネットゼロ達成
GHG排出量を2030年までに50%削減（2016年比、原単位ベース）

環境パフォーマンスデータ

前提

本投資法人は、サステナビリティ方針「1.省エネルギーと温室効果ガス排出削減の推進」及び「2.循環型社会の実現」に基づき、不動産ポートフォリオの環境パフォーマンス向上を達成するため、エネルギー・温室効果ガス削減目標を設定しています。本投資法人が資産運用業務を委託するSBIリートアドバイザーズ株式会社は、不動産ポートフォリオのエネルギー効率向上を図るための運用方針を定めた「省エネルギーポリシー」と、低炭素化を図るための運用方針を定めた「温室効果ガス排出削減ポリシー」に基づき、本目標を達成するため、物件の運用改善、省エネ設備への更新、テナントへの省エネ啓発などの取り組みを実践していきます。

エネルギー使用量及び温室効果ガスの削減目標

サステナビリティ推進会議において、原則四半期毎に予実管理（実績値の目標に対する達成度合いの把握、前年度との比較・分析）を行います。また、第三者機関によるCO2削減ポテンシャル診断や省エネエネルギー診断等の結果を参考に、物件ごとの課題を特定し、改善しております。

この表は左右にスクロールできます。

		2016年度（基準年）	2017年度	2018年度	2019年度	2020年度	2021年度	2022年度	2023年度	2024年度	2025年度	増減率（％）（2016年度比）
エネルギー消費	総量（MJ）	467,828,166	467,719,396	460,970,411	457,258,994	424,633,654	381,024,918	369,686,036	319,804,224	306,079,335	280,866,182	-40.0
	原単位（MJ/㎡）	1,520	1,422	1,252	1,176	1,045	958	932	804	783	729	-52.0
CO2排出	総量（t-CO2）	23,292	22,483	23,302	22,052	19,403	17,284	15,713	13,776	14,046	13,136	-43.6
	原単位（kg-CO2/㎡）	75	68	63	57	47	43	39	34	35	34	-54.9
水消費	総量（㎥）	244,964	254,822	270,526	305,605	239,361	218,464	213,685	214,532	202,281	184,811	-24.6
	原単位（㎥/㎡）	0.82	0.78	0.74	0.77	0.59	0.54	0.53	0.53	0.51	0.48	-41.5
廃棄物量	無害廃棄物発生量（t）	2,519	2,863	2,995	2,664	2,072	1,902	1,889	1,949	1,918	1,674	-
	焼却処理量（t）	1,035	1,348	1,404	1,130	941	990	1,014	1,010	1,009	878	-
	リサイクル処理量（t）	1,422	1,514	1,591	1,534	1,130	912	871	924	909	796	-
	リサイクル率（％）	56.4	52.9	53.1	57.6	54.6	47.9	46.1	47.4	47.3	47.5	-

エネルギー消費原単位推移

(MJ/m²)

(%)

エネルギー消費原単位2016年度比

CO2排出原単位推移

(kg-CO₂/m²)

(%)

CO2排出原単位2016年度比

水消費原単位推移

(m³/m²)

(%)

水消費原単位2016年度比

廃棄物量年度推移

(t)

(%)

廃棄物発生量2016年度比

（注）	2023年度以降の上記数値は一部を除き、株式会社サステナビリティ会計事務所による第三者保証を受けています。

環境課題への取り組み

節電

LEDの導入

補助金制度等を利用しながら積極的にLED照明の導入を進めエネルギー削減に努めています。
共用部及び賃室等の一般的な照明器具及び非常用照明器具（誘導灯や非常灯）をLED化することにより、
電気消費量を削減すると共に、明るく過ごしやすい環境を提供しています。

2026年6月30日時点

LED導入率

92物件 58.2%（延床ベース）

再生可能エネルギー由来電力への切り替え

再生可能エネルギー導入済み物件

大宮センタービル

ピジョンビル

ラ・ベリテAKASAKA

節水

節水器導入（FORECAST五反田WESTの例）

複数物件において、トイレの便器に節水型装置を導入し、節水に取り組んでいます。節水効果のみならず、水を汲み上げるポンプの電気量削減及びCO2排出量削減にも貢献しています。

導入前	導入後	削減率
約9.2ℓ/回	約5.5ℓ/回	約40%

（注）	従前及び導入後のトイレ使用1台当たりの平均使用実績です。

ステークホルダーとの環境における協働取組

グリーンリース契約

テナントとのグリーンリース契約を締結することにより、テナントと環境対策において相互に協力をしています。

グリーンリース契約とは？

ビルオーナーとテナントが環境負荷を低減するため協働することを盛り込んだ賃貸借契約です。省エネ改修工事の経済メリットを双方分かち合うことで、ビルオーナーの投資負担を軽減し、環境性能に優れたオフィスビルへの改修や運用改善を促す仕組みです。

テナント及びステークホルダーとの環境における協働取組

①節電協力依頼文書の作成や節電マニュアルの配布、各階共用部への節電ポスターの配布等の省エネに関する啓発活動を行っています。
②ESG研修をプロパティマネジメント会社に実施し、日々の業務における環境への配慮の意識付けを促しています。
③ウオッシュレットのヒーター及び洗浄水温度を管理し、季節ごとに設定温度を調整しています。
④給湯室電気温水器を管理し、季節ごとの設定温度を調整しています。
⑤タイマー制御、EMS、照明人感センサー等を用いるなど、共用部空調・照明の温度・運転時間を調整しています。

環境汚染防止

本投資法人の不動産取得については、売買契約締結までに、専門家の調査により遵法性の確認を実施しています。また、土壌汚染やアスベスト等の特定有害物質の有無についても事前に調査を行い、自然環境に与える影響をリスクとして捉え、その回避に努めています。

グリーンファイナンス

本投資法人は、「環境・社会・ガバナンス（ESG）」へ配慮した資産運用を行っており、その取り組みの一環として、グリーンファイナンス（グリーンボンド、グリーンローン等）の実施を通じて、持続可能な環境・社会の実現を目指します。

フレームワーク

資金使途

グリーンファイナンスで調達された資金は、以下に記載する「グリーン適格クライテリアA」または「グリーン適格クライテリアB」を満たすグリーン適格プロジェクトに関連する新規投資及び既存投資のリファイナンスへ充当します。なお、「グリーン適格クライテリアB」に関して、既存投資の場合は、グリーンファイナンスによる資金調達から3年以内に実施した支出に限ります。

適格クライテリア

グリーン適格クライテリアA

以下の認証又は再認証のいずれかを取得済あるいは取得予定の資産

① DBJ Green Building認証（注1）： 3つ星以上
② BELS（注2）：（2016年度基準）3つ星以上
（2024年度基準）非住宅：レベル4以上　住宅：レベル3以上
③ CASBEE不動産・建築（注3）（注4）： B+ランク以上
※物流倉庫を含む工場等においてBEI＝0.75超の場合を除きます。

グリーン適格クライテリアB

以下の環境改善効果のうち、いずれかの獲得が期待できる改修工事

① 30％を超えるCO2排出量の削減
② 30％を超えるエネルギー消費量の削減
③ 30％を超える水使用量の削減

（注1）	「DBJ Green Building認証」とは、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を対象に、5段階の評価ランク（1つ星～5つ星）に基づく認証を行うものです。
（注2）	「BELS（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System／建築物省エネルギー性能表示制度）」とは、国土交通省が定めたガイドラインに基づき第三者機関が実施する評価制度で、建築物の一次エネルギー消費量に基づき、省エネルギー性能の評価・表示を行う制度です。2024年3月までは、5段階の評価ランク（1つ星～5つ星）で評価が行われ（2016年度基準）、2024年4月以降については、省エネ設備がある住宅及び非住宅は7段階の評価ランク（0～6つ星）で評価が行われています（2024年度基準）。
（注3）	「CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency／建築環境総合性能評価システム）不動産」とは、建築物の環境性能を評価し4段階で格付け（Ｂランク～Ｓランク）する手法で、省エネや省資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。
（注4）	「CASBEE建築」とは、Ｑ（建築物の環境品質・性能）及びLR（建築物の環境負荷低減性）の各評価項目の得点をもとに、5段階で格付け（Ｃランク～Ｓランク）する手法で評価するシステムです。

プロジェクトの評価・選定のプロセス

資金使途となりうる基準を満たすグリーンプロジェクト（以下「適格グリーンプロジェクト」といいます。）の選定に際しては、資産運用会社の代表取締役社長、投資運用本部長、財務企画本部長などで構成されるサステナビリティ推進会議を開催し、適格グリーンプロジェクトの評価、資金使途と適格クライテリアとの適合性を検討し決定します。

調達資金の管理

本投資法人は直近決算期末時点における適格クライテリアAの帳簿価額の総額に、直近決算期末時点におけるLTV（注）を乗じて算出された負債額及び適格クライテリアBを満たす改修工事資金の総額の合計額を、本フレームワークに基づくグリーンファイナンスによる調達上限とします。

2025年12月31日時点

クライテリアAの帳簿価格の総額（A）	111,722百万円
LTV（B）（注）	48.2百万円
クライテリアBを満たす改修工事資金の総額（C）	0百万円
グリーン適格負債額（グリーンファイナンスによる調達上限）（A×B＋C）	53,819百万円

（注）	LTV (Loan to value) は以下の⽅法により算定しています。 LTV＝有利⼦負債総額÷総資産額

グリーン適格クライテリア

■クライテリアA

物件番号	物件名称	DBJ Green Building認証	BELS認証	CASBEE不動産認証	帳簿価格（百万円）（2025年12月31日時点）
A-4	FORECAST新宿AVENUE			Aランク	6,103
A-5	FORECAST市ヶ谷			Sランク	4,213
A-8	FORECAST桜橋		★★★	Aランク	6,118
A-17	芝公園三丁目ビル			Aランク	7,271
A-21	イトーピア岩本町二丁目ビル			Aランク	2,845
A-24	ピジョンビル		★★★	Sランク	2,914
A-28	西新宿三晃ビル		★★★★★	ランク	2,338
A-31	西五反田8丁目ビル		★★★	ランク	2,265
A-32	藤和東五反田ビル		★★★★	ランク	2,029
A-33	FORECAST高田馬場		★★★★	Sランク	5,751
A-41	I・S南森町ビル		★★★	Sランク	2,247
A-46	ラ・ベリテ AKASAKA		★★★★★	ランク	2,100
A-49	FORECAST茅場町		★★★★	Aランク	3,125
A-50	FORECAST早稲田FIRST			Aランク	4,843
A-51	FORECAST五反田WEST		★★★	Sランク	7,599
A-52	大宮センタービル			Sランク	15,426
A-53	三井住友銀行高麗橋ビル			Sランク	2,892
A-56	ホーマットホライゾンビル			Sランク	6,588
A-67	FORECAST亀戸	★★★		ランク	2,539
A-78	浦和ガーデンビル			Sランク	12,138
B-1	タワーコート北品川	★★★★★		ランク	10,370
合計					111,714

（全21件）

■クライテリアB

物件番号	物件名称/工事名称	工事完了日	工事費用（百万円）
該当なし

レポーティング

本投資法人のグリーンファイナンスに関する資金充当状況は以下のとおりです。